Блог

Новостройка или вторичка. Что выбрать?

Что выбрать – купить квартиру в новостройке или вторичку?

Оба варианта имеют свои «за» и «против», но, например, сделать ремонт в новой квартире почти всегда проще. Однако у вторичного жилья есть другие плюсы, поэтому специалисты агентства недвижимости Небоскребы НН в этой статье собрали несколько важных моментов, чтобы вам было легче подготовиться к ремонту.



Когда особенных трудностей не будет

Под определение вторичного жилья попадают и квартиры в новых домах, если жилплощадь продаётся не в первый раз после сдачи дома в эксплуатацию. В этом случае никаких особенных трудностей чаще всего не случается, поэтому мы не будем рассматривать такие квартиры как вторичное жилье. Обратим внимание именно на квартиры с большой историей, которую будет сложно проигнорировать при подготовке.



Ремонт «настоящей» вторички. Что по перепланировке?



Перед началом ремонта, а еще лучше, перед покупкой самой квартиры, выясните, меняли ли планировку предыдущие владельцы.
Ещё до покупки жилья его можно проверить на наличие перепланировок.

Для этого нужно обратиться в Бюро технической инвентаризации или БТИ: информация о законных перепланировках вносится службой в техпаспорт жилища. В таком случае в техпаспорте квартиры будет пометка с актовым номером жилищной инспекции, засвидетельствовавшей изменения. Отметка «Разрешение на переоборудование не предъявлялось» в плане квартиры означает, что перепланировка в ней не была узаконена. Также может быть так, что никаких пометок о переоборудовании в техпаспорте нет, но указанная планировка жилья не совпадает с фактической.



Важно! Обратите внимание, что даже при наличии сведений о законной перепланировке лучше провести дополнительную проверку. Сама пометка о переоборудовании не даёт информации, что именно было изменено. Перепланировок могло быть несколько, предыдущие владельцы могли менять что-то уже «поверх» узаконенной версии. Чтобы обезопасить себя от обмана, запросите в жилищной инспекции или архиве БТИ акт, составленный при согласовании перепланировки, и сверьтесь со списком указанных в нём архитектурных решений вашего объекта.



Помните, что не все варианты перепланировки можно узаконить постфактум. Например, пристройка холодной лоджии или балкона, перенос мокрой зоны в жилые комнаты или батареи на балкон. Единственный возможный вариант соблюдения закона для нового собственника такой квартиры – переделать ремонт, вернув всё в первоначальное состояние. В противном случае есть риск лишиться своего имущества. Когда о незаконном переоборудовании становится известно надзорному органу, собственник получает штраф и предписание об устранении нарушений. Делать второй ремонт очень дорого, но если не выполнить предписание контролирующего органа, квартиру могут выставить на торги. Поэтому очень важно заранее уточнять не только, была ли в квартире перепланировка, но и насколько реально при необходимости переоборудовать жильё «как было». А перед собственной перепланировкой вам нужно предоставить проект перепланировки в ТСЖ/управляющую компанию и жилищную инспекцию для согласования. И только после получения разрешения можно начинать ремонт.



Оценка степени износа

Следующий шаг – нужно обратить внимание на состояние пола, стен, потолка, дверных и оконных проёмов, сантехники, инженерии и коммуникаций. Чем раньше был построен дом, тем внимательнее потребуется проверять состояние квартиры и всех коммуникаций, так как есть вероятность, что их не меняли очень давно. Будьте готовы к тому, что придётся заменить устаревшие коммуникации. На этом нельзя экономить – повышенная вероятность поломки ставит под угрозу весь последующий ремонт.



Семь раз отмерь – и готовь дизайн-проект

После оценки износа помещения нужно сделать обмер помещения, причём если вы планируете капитальный ремонт, лучше обмерить квартиру дважды – до и после демонтажа техники, отделки, перекрытий. На основе обмера уже можно будет создавать дизайн-проект. Не нужно финализировать проект до полного завершения демонтажных работ, так как после демонтажа могут обнаружиться какие-либо особенности помещения, в некоторых случаях требующие коррекции. До финального обмера дизайнер может подготовить примерный проект план ремонта, но для подготовки детального проекта нужно будет обмерить помещение после снятия всей отделки.



Смета и график работ

Завершающий шаг подготовки к ремонту – составление подробной сметы и графика работ. За это отвечает инженер-сметчик. Он должен рассчитать стоимость как материалов, так и работ, а также разбить их на этапы реализации дизайн-проекта. В идеале он должен сотрудничать в тесном контакте с дизайнером, обсуждая с ним решения по ремонту и предлагая варианты оптимизации дизайнеру и заказчику. После составления детальной сметы и подробного плана работ со сроками вам потребуется выбрать рабочую бригаду, которая и будет осуществлять ремонт. Но этот пункт уже актуален для ремонта любых помещений – как новостройки, так и вторички.

Затем осуществляется закупка необходимых материалов. Увы, при ремонте во вторичном жилье не действуют послабления по уровню шума, которые даются жильцам новостроек на полтора года после ввода дома в эксплуатацию, поэтому придется руководствоваться общими правилами, прописанными в Законе о тишине.

Обращайте внимание на перечисленные пункты и пусть ремонт в вашей новой квартире пройдёт гладко!